Das Bundesgericht schaffte mit einem kurz vor Weihnachten gefällten Urteil Klarheit darüber, dass auch im Kanton St. Gallen eine gemischte Schenkung von Liegenschaften nicht der Grundstückgewinnsteuer unterliege. Damit wurde eine langjährige Praxis des St. Galler Steueramtes als steuerharmonisierungswidrig eingestuft. Bei teilentgeltlichen oder eben unterpreislichen Übertragungen von Liegenschaften stellen sich weitere Fragen, welche in der Folge kurz dargestellt werden.
Gemischte Schenkungen
Bei der Übertragung von Liegenschaften an die Nachkommen wurde bis anhin die Grundstückgewinnsteuer auch erhoben bei Teilentgeltlichkeit. Teilentgeltlichkeit liegt dabei auch vor, wenn Hypotheken übernommen oder ein Wohnrecht bzw. eine Nutzniessung eingeräumt wird. Seit Kurzem ist wie oben ausgeführt geklärt, dass bei einer gemischten Schenkung keine Grundstückgewinnsteuer erhoben werden darf. Eine gemischte Schenkung liegt dabei nach ständiger Rechtsprechung vor, wenn zwischen dem Entgelt und dem Verkehrswert ein „offenbares Missverhältnis“ vorliegt. Ein solches wird angenommen, wenn das Entgelt 25 % und mehr unter dem aktuellen Verkehrswert liegt. Anders als in anderen Rechtsbereichen ist dafür kein Schenkungswille notwendig, womit auch sogenannte „billige Käufe“ als gemischte Schenkung qualifiziert werden können. Im Kanton Thurgau wird ein solches Missverhältnis bereits angenommen, wenn das Entgelt unter dem steuerlichen Verkehrswert liegt, weil der Steuerwert meist recht deutlich unter dem Marktwert liegt. Es wird sich zeigen, wie sich die Praxis im Kanton St. Gallen entwickelt. Bei Vorliegen einer gemischten Schenkung erfolgt ein Steueraufschub Bei einer späteren Veräusserung durch die (teilweise) Beschenkten wird die Grundstückgewinnsteuer bei diesen erhoben ohne Berücksichtigung des teilweisen Entgelts, sondern basierend auf den ursprünglichen Anlagekosten bei der letzten entgeltlichen Übertragung. Auch die Besitzdauer seit der letzten steuerbaren Veräusserung wird von den (teilweise) Beschenkten übernommen, womit ein grösserer Besitzdauerrabatt erteilt wird bei einer späteren Veräusserung.
Einbringung in eine Gesellschaft unter dem Steuerwert
Grundsätzlich bildet der öffentlich beurkundete Kaufpreis die massgebende Grundlage für die Bestimmung des Entgelts bei der Grundstückgewinnsteuer. Bei der Einbringung einer Liegenschaft in eine eigene (oder mitbeherrschte) Aktiengesellschaft unter dem Steuerwert liegt aber in der Regel ein offensichtliches Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vor, weshalb nicht nur auf den beurkundeten Kaufpreis abgestellt werden kann. Im Kanton St. Gallen wird in einem solchen Fall auf den Steuerwert als Entgelt abgestellt, solange die letzte Schätzung nicht länger als zwei Jahre her ist. Bei älteren Steuerschätzungen kann das Steueramt eine Neuschätzung verlangen. Konsequenterweise sollte in diesem Fall in der übernehmenden Gesellschaft eine versteuerte stille Reserve gebildet werden können, was den Gewinnsteuerwert der Liegenschaft erhöht. Beim unterpreislichen Verkauf an eine nicht selbst beherrschte Gesellschaft ist richtigerweise der öffentlich beurkundete Kaufpreis massgebend. Allerdings kann eine in diesem Fall eine Schenkung an die Aktionäre der kaufenden Gesellschaft vorliegen – mit entsprechenden Schenkungssteuerfolgen.
Ein Beitrag von Dr. Christian Eggenberger
Dipl. Steuerexperte I Senior Partner & Inhaber TEAG Advisors AG
